中国经济的抹胸何时掉落?

金融圈 2018-12-11 09:31:44

在中国人的话语体系中,房市始终是一个重要议题,房价长期牵动着你我的神经。特别是今年以来,一线四城以及部分二线城市房价又像脱缰野马一般快速蹿升,不断冲击着众人的小心脏。

中国的房地产行业存在价格泡沫,几乎是人人接受的共识。但中国房价的泡沫程度究竟有多大,可谓众说纷纭,仁者见仁智者见智。

有人说,房地产就是中国经济的胸罩,而且是无肩带的那种。看似没有支撑,但却一直坚挺。那么,我们应该如何看待中国房价的泡沫?这一条抹胸又将何时开始掉落?


从人口到金融:
过去20 年房价涨跌背后的逻辑

1998 年,国务院发布《关于进一步深化城镇住房制度改革加快住房建设的通知》,宣布从当年下半年开始停止住房实物分配,逐步实行住房分配货币化。由此,我国房地产正式进入市场化进程。

以1998 年住房改革为分水岭,我国房地产市场开始繁荣发展,房价也一路高歌猛进,商品房销售均价从1999 年的2053 元/平方米上升至6324 元/平方米,上涨了208.04%,仅在2008 年以来出现三次下跌。


华泰证券发表研报认为,探讨房价涨跌的背后逻辑,人口年龄结构、城镇化进程、收入水平、利率、信贷、政策环境等一系列因素共同作用决定了房价的走势。

具体而言,2008 年之前,人口年龄结构、城市化进程、收入水平是决定房地产价格持续上行的主要因素;2008 年之后,驱动房价涨落的因素逐渐切换到利率、信贷等金融因素上。

但2015 年以来一线城市及部分二线城市的房价上涨,背后的逻辑和前些年并不完全相同:2015 年,伴随着股灾的冲击与汇率贬值的压力,同时实体经济需求疲弱,叠加宽松的金融大环境,国内资产配臵缺少出路,资金寻找“安全岛”的因素,支持了这一轮核心城市房价的上升。
从居民收入结构和投资行为看地产发展
和2009 年相比,尽管我国居民收入结构略有改善,但基本还是典型的“金字塔”结构。这样的收入结构意味着,最顶部的不具备大幅加杠杆的意愿,最底部的不具备大幅加杠杆的能力。

要改善居民收入结构,就避不开城乡户籍制度、城乡公共服务均等化体系的差异,还有土地要素价格、资本市场价格及利率扭曲等因素,以及微观领域生产要素市场的制度性扭曲等一系列带有“刚性”特征的障碍。

2004-2014年,居民金融资产配置出现了明显多元化的过程。但横向对比,中国居民的房地产资产占比仍明显过高。金融资产之外,房地产仍是居民最主要的资产,在居民非金融资产中占比一直高于90%,在总资产中占比近年略有下降,但仍在50%以上,显著高于美国、日本等国家。

美国、日本近年来的房地产资产/居民总资产占比均在25%左右,在日本90年代房地产泡沫未完全破灭时,该占比最高也仅达到40%;如果比较房地产/境内上市公司市值之比,2014 年中国的房地产资产量是上市公司总市值的接近6 倍!与之相比,美国、日本的该项占比分别为90%和1.4 倍。


从中微观数据看房地产泡沫程度

通过对诸多中微观数据做细致梳理,智通财经发现,虽然近一年来一二线城市房价与成交量均出现较大涨幅,但一线城市以及较为重要的二线城市(天津、武汉、重庆、南京、杭州、成都),当前都有明显的去库存特征。

深圳和上海在2015 年的成交量和成交价格涨幅大大超过北京和广州;而部分二线城市,比如武汉、苏州和南京(后两者均位于长三角),其成交量涨幅甚至高于京广,使得其去库存周期较短(小于6 个月)。也有部分二线城市地产市场甚至量价齐缩,比如成都和重庆,其库存消化周期长达11 个月。

城市间商品房交易市场热度差距愈发明显,深圳此前交易需求释放过于猛烈,或使得其后续上涨受限;而地理位置较为接近的上海、苏州、南京,其去库存周期均低于6 个月,且房价涨幅相对温和,未来或有继续上拉空间;大量二线城市房价涨幅10%以内、库存周期10 个月往上,对投资资金的吸引力相对较弱。

短期而言,库存周期短、价格涨幅稳定的上海及苏州、南京等二线城市或仍未见顶。


日美港的地产泡沫是怎么破灭的?

日、美、港三地区房地产价格起落的因素并不相同,但以宽松的货币政策和信贷政策而起,地产裹挟经济,助长经济过热并冲向顶峰,期间伴随着居民杠杆率的大幅攀升。

美日地产泡沫破灭,是以过度负债后的央行加息为发端;而香港地产泡沫破灭是由于1997年的外部冲击为导火索。而各国地产泡沫破灭后,均将经济拖入了更深的危机之中。

再回头看中国,地产泡沫的风险也逐步显现,之前只在一线城市的地产无序加杠杆,开始向二三线城市蔓延,首付贷、众筹买房等杠杆游戏逐步渗透到房地产市场。

针对泡沫越吹越大的风险,监管部门开始有所作为,紧急叫停房产市场的杠杆游戏,并喊出有能力维护房地产市场健康平稳发展的口号。

正如网络上的段子所言,中国房价就像女人的无肩带胸罩,一半人在疑惑:是什么支撑了它?另一半人在期盼:什么时候掉下去?但就目前的中国经济发展大环境而言,房价似乎短期内很难骤降。即使快掉下去了,提一提就又上去了。

这个无肩带胸罩何时会滑落,又将滑落到什么位置?我们拭目以待。


作者:肖顺兰

来源:港股挖掘机(wm927-ztcj)

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